부동산은 중요한 자산 중 하나로 자산을 증식할 수 있는 수단으로 여겨집니다. 그렇기에 부동산 관련 세금이 엄격하고 많은 사람들이 이에 민감하게 반응합니다. 하지만, 합법적인 절세 방법을 활용하면 불필요한 세금 부담을 줄일 수 있고, 세금 혜택을 놓치지 않을 수 있습니다. 이번 글에서는 1가구 2주택자의 절세 방법을 중심으로 다주택자가 고려해야 할 세금 문제와 절세 전략을 자세히 다뤄보겠습니다.
1. 1가구 2주택자의 재산세 계산하기
1가구 2주택자는 재산세, 종합부동산세, 양도소득세를 고려해야 합니다. 그중 첫 번째 재산세를 살펴보겠습니다. 재산세는 보유 주택의 공시가격을 기준으로 매년 납부해야 하는 세금입니다. 2주택자는 보유 주택 수에 따라 재산세 부담이 높아집니다. 5억짜리 집 2채를 보유했을 때의 재산세를 계산해 보겠습니다. 재산세는 주택 공시가격을 기준으로 계산되는데, 여기서는 공시가격이 시가의 70% 수준이라고 가정하고 계산하겠습니다. 5억짜리의 공시가액은 5억 * 70%인 3.5억으로 3.5억 을 공시가격별 세율(누진세율 적용)에 따라 다음과 같이 계산합니다. 3.5억 중 6천만 원까지는 0.6% 적용하여 36만 원, 1.5억까지는 0.8% 적용하여 72만 원, 3억까지는 1.2% 적용하여 180만 원, 3.5억 원까지는 1.6% 적용하여 80만 원이라는 세금이 나옵니다. 이를 모두 합하면 368만 원 * 2채 이므로 736만 원의 재산세가 예상됩니다.
2. 종합부동산세 계산하기
종부세는 일정 기준을 초과하는 주택 보유자에게 부과되는 세금으로, 다주택자의 경우 세율이 높게 적용됩니다. 특히 서울 및 수도권에서 2채 이상의 주택을 보유할 경우 세금 부담이 상당할 수 있습니다. 5억짜리 집 2채를 보유했을 때의 종부세는 다음과 같습니다. 주택 공시가격을 시가의 70% 수준이라고 가정하고 계산하겠습니다. 2024년 기준, 2주택자의 공시가격 합산액이 6억 원 초과 시 종부세 과세 대상입니다. 5억짜리 집의 공시가격이 각각 3.5억이므로, 7억 원이 과세 대상이 됩니다. 7억에서 공제액 6억을 뺀 1억 원에 종부세율 (2주택자 기준, 과세표준 1억 원) 0.5% 를 계산하면 50만 원이 나옵니다. 그렇게 종합부동산세는 50만 원이 예상됩니다. 5억짜리 2채를 갖고 있는 경우, 연간 재산세 약 736만 원, 연간 종부세 약 50만 원으로 총 세금은 약 786만 원입니다. 이 외에 지방교육세, 도시계획세 등의 부가세가 있을 수 있으므로 정확한 금액은 지자체 및 국세청에서 확인하는 것이 좋습니다.
3. 1가구 2주택자의 양도소득세
1가구 2주택자는 양도소득세 중과 대상이 될 수 있습니다. 양도소득세는 기본적으로 주택을 매도하여 얻은 이익에 부과되며, 주택 수에 따라 세율이 다르게 적용됩니다. 차익이 없다면 납부할 양도소득세는 없습니다. 1주택자는 기본세율(6~45%)이 적용되지만, 2주택자는 기본 세율에 추가로 20%~30%가 가산될 수 있습니다. 1가구 2주택자라도 일정 조건을 맞추면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 예를 들어 일시적 2주택, 수도권 외곽 지역의 주택 보유 등인 경우에는 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
4. 절세 방법
1) 일시적 2주택 비과세 요건을 충족합니다. 기존 주택을 처분하지 못한 상태에서 새 주택을 구입했을 경우, 일정 기간 내 기존 주택을 처분하면 양도세 중과를 피할 수 있습니다. 2) 부부 공동명의 활용합니다. 종부세 및 재산세 부담을 줄이기 위해 부부 공동명의로 주택을 보유하는 방법이 있습니다. 재산세는 주택의 공시가격을 기준으로 산정되어 해당 부동산 자체에 부과됩니다. 그래서 부부 공동명의라 할지라도 재산세 부담은 크게 줄어들지 않습니다. 다만, 종부세는 개인별로 합산하여 과세되기 때문에 공동명의로 나누면 각자의 과세표준이 낮아져 종부세를 줄일 수 있습니다. 부부가 각각 6억 원씩 기본공제를 받아 총 12억 까지 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 1세대 1주택자의 보유기간에 따른 세액공제(고령자, 장기보유 공제)는 받을 수 없습니다. 그렇기에 공시가격이 12억 원 이상인 경우에는 단독명의냐, 부부 공동명의냐를 비교하여 유리한 방법을 선택해야 합니다. 3) 1주택자로 인정받는 전략이 있습니다. 일부 지역의 주택을 임대사업자로 등록하거나, 실거주 요건을 충족하는 방법을 활용할 수 있습니다. 4) 상속 또는 증여 활용: 주택을 직계가족에게 증여하거나 상속을 고려하여 세금을 줄일 수 있습니다.
5. 세금 신고 및 납부 기간
재산세는 매년 7월에 1/2 납부 (주택 및 건물) 하고 9월에 1/2을 납부 (나머지 주택) 합니다. 7월에 1년 치 전액 납부할 수 있습니다. 종합부동산세는 12월에 1년 치 납부하는데, 250만 원 초과 시 2회 분할 납부 (12월, 다음 해 6월)가 가능합니다. 즉, 재산세는 7월과 9월에 나누어 납부하고, 종부세는 12월에 한 번 납부하는 것이 일반적입니다.
6. 1가구의 범위는 어디까지인가?
1가구의 범위 기준 1가구는 세법상 가구 기준과 주민등록상 가구 기준이 다를 수 있습니다. 1) 세법상 1가구는 (양도소득세 기준) 배우자와 생계를 같이하는 직계존·비속을 포함합니다. 예를 들어 부모와 함께 거주하는 경우, 부모의 주택과 본인의 주택이 포함됩니다. 세대 분리해도 생계를 같이하면 동일 가구로 인정합니다. 자녀가 독립해도 부모와 경제적 연관이 있으면 같은 가구로 봄 2) 주민등록상 1가구 기준은 같은 주민등록등본상 세대를 이루면 1가구로 인정합니다. 단, 주민등록이 분리되어 있어도 생계를 같이하면 세법상 동일 가구로 봅니다. 즉, 단순히 주민등록등본상으로 가구를 나눴다고 해서 세법상 1가구가 분리되지는 않습니다.
1가구 2주택을 보유하는 경우 다양한 세금 부담을 고려해야 합니다. 특히 양도소득세 중과, 종합부동산세 증가 등으로 인해 추가적인 재정적 부담이 발생할 수 있습니다. 하지만 정부의 세금 정책을 이해하고 적절한 절세 전략을 활용한다면 부담을 줄일 수 있습니다. 주택 보유 계획을 세울 때는 반드시 세금 문제를 고려하고, 전문가와 상담하여 최적의 방법을 찾는 것이 중요합니다.